Contractovername bij samenwonen of scheiding
Stel je voor: je relatie is over. Of misschien ga je juist samenwonen.
Het huis blijft, maar de hypotheek? Dat is vaak een drama. Je bent niet de eerste die denkt: "Kan ik deze hypotheek gewoon overnemen van mijn ex-partner?" Of andersom.
Contractovername klinkt als een technisch juridisch woord, maar het is in de praktijk gewoon een manier om een bestaand contract (meestal een hypotheek) over te zetten van de een naar de ander.
Geen gedoe met een nieuwe hypotheek aanvragen, als het even kan. In dit artikel leg ik je in simpel Nederlands uit hoe dit werkt, wat de valkuilen zijn en hoe je het slim aanpakt.
Wat is contractovername eigenlijk?
Stel, jij en je partner hebben een huis gekocht. De hypotheek staat op beide namen.
Nu gaan jullie uit elkaar. Jij wilt graag in het huis blijven wonen.
Dan is er een probleem: de bank wil namelijk niet zomaar dat je partner uit de hypotheek verdwijnt. De bank wil zeker weten dat jij de maandlasten alleen kunt betalen. Hier komt de contractovername om de hoek kijken.
Dit betekent dat de huidige hypotheek wordt overgenomen door één persoon. De ander wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit is anders dan een nieuwe hypotheek afsluiten. Je neemt namelijk het bestaande contract over, inclusief de rente en voorwaarden die destijds zijn afgesproken.
Hoewel dit artikel vooral gaat over hypotheken (want dat is het grootste financiële blok), kan het in theorie ook voor andere contracten zoals autoleningen of huurovereenkomsten.
Maar eerlijk is eerlijk: bij wonen draait het om de hypotheek.
Waarom zou je dit willen?
De reden om een contract over te nemen is vaak simpel: geld en gemak. Stel je hebt een hypotheek afgesloten in 2019 met een rente van 1,5%.
De kracht van een lage rente
De huidige rentes zijn een stuk hoger. Als je nu een nieuwe hypotheek moet afsluiten, ben je veel duurder uit.
Snelheid en zekerheid
Door de oude hypotheek over te nemen, mag jij de rest van de looptijd profiteren van die lage rente. Dat scheelt je tientallen, soms wel honderden euro’s per maand. Een nieuwe hypotheek aanvragen is een heel circus.
Je hebt een nieuwe taxatie nodig, je inkomen moet opnieuw worden gecheckt en de bank doet een uitgebreide risicoanalyse. Bij een contractovername gaat dit vaak sneller. De bank hoeft alleen te controleren of jij de lasten kunt dragen, niet of het huis nog steeds de hoofdprijs waard is.
De nadelen: waar het mis kan gaan
Het klinkt te mooi om waar te zijn, en soms is dat ook zo.
De bank moet ja zeggen
Contractovername is geen garantie. Dit is de grootste valkuil.
De verantwoordelijkheid blijft
De bank is niet verplicht om mee te werken. Hoewel de wet (de Wet op het financieel toezicht) banken verplicht om 'redelijk' te zijn, mogen ze een overname weigeren als zij vinden dat jij het risico niet aankunt. Als jij een tijdelijk contract hebt of een laag inkomen, kan de bank nee zeggen. Veel mensen denken: als ik de hypotheek overneem, is mijn ex-partner helemaal vrij.
Dat klopt niet helemaal. In veel gevallen blijft de oude schuldenaar (de partner die vertrekt) hoofdelijk aansprakelijk voor de lening.
Juridisch getouwtrek
Dit heet een "onherroepelijke volmacht" of een hoofdelijke aansprakelijkheid die blijft doorlopen. Als jij stopt met betalen, kan de bank gewoon bij je ex-partner aankloppen. Dit moet je goed regelen in een contract.
Zonder goede papieren kom je niet ver. De afspraken moeten waterdicht zijn. Als je ex-partner later spijt krijgt of financiële problemen krijgt, kan dit voor juridische ellende zorgen.
De juridische kant: hoe regel je het?
Contractovername is niet wettelijk geregeld in een specifieke 'contractovernamewet'. Het valt onder het gewone contractenrecht en het Burgerlijk Wetboek.
Dat betekent dat afspraken onderling belangrijk zijn. Het belangrijkste document is de overnameovereenkomst. Dit is een schriftelijke overeenkomst tussen jou en je (ex-)partner. Hierin leg je vast wie wat betaalt, wie wanneer ontslagen wordt uit de aansprakelijkheid en wat er gebeurt als er iets misgaat.
Bij een scheiding speelt de rechter een rol. De rechter kijkt naar de 'redelijkheid en billijkheid'.
Hij of zij beoordeelt of de overname eerlijk is en of jij de lasten echt kunt dragen.
Als de overname niet in het belang is van de minderjarige kinderen (als die er zijn), of als het de financiële positie van de ex-partner onnodig schaadt, kan de rechter de afspraken aanpassen.
Financiering: hoe betaal je de overwaarde?
Stel, het huis is meer waard dan de hypotheek (overwaarde). De partner die vertrekt, heeft recht op een deel van die overwaarde.
Hoe betaal je dat als je de hypotheek overneemt? De bank zal eisen dat de overnemer de overwaarde kan betalen.
- Met eigen geld: De makkelijkste manier, maar niet iedereen heeft tienduizenden euro’s op de bank.
- Een tweede hypotheek: Je sluit een extra lening af om de ex-partner uit te kopen. Let op: de rente over deze tweede hypotheek is vaak niet aftrekbaar, tenzij je de verbouwing van het huis ervan betaalt.
- Overnamefinanciering: Sommige geldverstrekkers bieden speciale producten aan voor het overnemen van hypotheken. Dit zijn vaak complexe constructies en niet bij alle banken mogelijk.
Dit kan op een paar manieren: De Belastingdienst (fiscus) speelt hier ook een rol. De hypotheekrenteaftrek blijft vaak gewoon bestaan voor de overnemer, mits je voldoet aan de voorwaarden (zoals de annuïteitenregeling). Check dit altijd goed, want de regels kunnen streng zijn, net zoals bij de regels voor onderhuur.
Contractovername bij scheiding: de praktijk
Als je uit elkaar gaat, is emotie vaak hoog. Toch is het cruciaal om zakelijk te blijven. De bank is namelijk niet je vriend; die wil zekerheid.
In de scheidingsprocedure wordt vaak mediation ingezet. Hierin worden de afspraken over de woning gemaakt.
Als jij de woning wilt houden, moet je direct actie ondernemen. Vraag bij de bank een 'principeverklaring' aan. Houd er ook rekening mee dat als je iemand wilt laten inwonen in je huurwoning, je altijd toestemming nodig hebt.
Dit is een document waarin de bank aangeeft of ze akkoord gaan met de overname, voordat de scheiding definitief is. Let op: de bank kijkt naar jouw toekomstige inkomen. Als je na de scheiding gaat samenwonen met een nieuwe partner, telt dat inkomen vaak niet mee voor de hypotheek. Jij moet het dus alleen kunnen dragen.
De kosten: wat kost het om over te nemen?
Gratis is het nooit. Houd rekening met de volgende kostenposten:
- Notariskosten: Je hebt een notaris nodig om de akte van levering en de hypotheekakte te passeren. Dit kost al snel € 1.000 tot € 1.500.
- Advocaatkosten: Zeker bij een scheiding is een goede advocaat of mediator onmisbaar. Reken op een bedrag tussen de € 1.500 en € 3.000, afhankelijk van de complexiteit.
- Taxatiekosten: De bank wil weten wat het huis waard is. Een taxatie kost ongeveer € 500 tot € 800.
- Boeterente: Als je de hypotheek wilt meenemen naar een andere woning (verhuizen) of als je de rente wilt vastzetten, kan de bank een boeterente berekenen. Dit kan flink oplopen.
- Overdrachtsbelasting: Goed nieuws: bij een scheiding ben je meestal geen overdrachtsbelasting (2% van de koopprijs) verschuldigd als je het huis overneemt. Wel moet je soms bewijzen dat je al eigenaar was.
Stappenplan: zo pak je het aan
Wil je een contract overnemen of wil je een medehuurder toevoegen aan je huurcontract? Volg dan deze stappen om chaos te voorkomen:
- Check je financiering: Weet wat je kunt lenen en wat de woning waard is.
- Vraag een principeverklaring bij de bank: Doe dit zo snel mogelijk. Geen bank = geen overname.
- Zoek juridisch advies: Schakel een advocaat of mediator in om de scheidingsconvenant op te stellen.
- Regel de taxatie: Laat het huis taxeren door een erkende taxateur.
- Bezoek de notaris: Teken de aktes en maak de overname definitief.
Conclusie
Contractovername bij samenwonen of scheiding is een krachtig instrument. Het kan je een hoop geld besparen en de woningmarkt voor jou bereikbaar houden, zelfs als je alleen komt te staan.
Het is echter geen snelle fix. Het vraagt om goede voorbereiding, een waterdichte juridische afspraak en de medewerking van de bank. Laat je niet afschrikken door de complexiteit.
Met de juiste begeleiding en een helder plan kun je dit regelen.
Onthoud: de sleutel ligt bij de bank en bij goede afspraken op papier. Zorg dat je weet wat je kunt dragen, voordat je de handtekening zet. Zo voorkom je dat je huis een last wordt in plaats van een thuis.